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促进北海市房地产市场稳定持续发展的调研报告
2009-10-25 来源:北海市工商联
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强化政府职责 
优化发展环境
——促进北海市房地产市场稳定持续发展的调研报告
 
    房地产业是北海近年来发展最快的产业之一,对拉动全市经济增长发挥了重要作用。根据市委统战部的课题安排,市工商联组成调研组,对促进房地产市场稳定持续发展进行专题调研,希望能够引起市委、市政府领导的关注。
一、房地产业已经成为关系北海经济发展的重要产业
近年来,特别是国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》以来,北海市经济社会进入新一轮的发展机遇期,房地产业也呈现出快速发展的态势。今年以来,全市房地产市场运行的各项指标仍然保持持续较快的发展势头,房地产开发投资持续加大,施工面积大幅增加,新开工面积小幅增长,市场需求旺盛,价格涨幅明显,有效地拉动全市经济持续快速增长:
(一)促进经济快速增长。近年来北海市生产总值增长率保持在12%左右,而房地产交易额都超过30%以上。2008年全市房地产开工项目虽然略有减少,但开工面积仍比上年增长39.57%;其中商品住宅165.48万平方米,商业用房7.89万平方米,分别比上年增长40.36%和11.54%。今年1—8月全市房地产开发继续保持平稳增长,商品房施工面积为334.9万平方米,同比增长8.4%,其中新开工面积133.15万平方米,同比增长28.9%;商品房销售面积为128.45万平方米,商品房销售额为41.72亿元,同比分别增长75.2%和93.5%。
(二)推动固定资产投资。2008年北海市房地产完成投资总额39.24亿元,同比增长62.18%,占全市固定资产投资额的19.59%,同比提高1.71个百分点。2009年1—8月,我市房地产实际完成投资额37.86亿元,同比增长31.32%,占全市固定资产投资额的16.43%。
(三)增加地方财政收入。2008年完成房地产税收6.34亿元,同比增长45.50%。其中,房地产地税税收4.11亿元,同比增长33.43%,占地税税收总额的36.27%,同比提高0.31个百分点;房地产契税2.23亿元,同比增长74.74%,占财政税收总额的20.06%,同比提高4.33个百分点。由于房地产业是个关联度大、带动力强的产业,估计对我市的财政贡献率接近60%左右。2009年1—7月,全市房地产实现营业税收入4.22亿元,同比增长6.64%。
(四)加快城市建设进程。北海市房地产业快速发展,有效地推进城市化进程,为加快建设特大型城市奠定坚实基础。
二、北海房地产市场持续健康发展亟待解决的问题
从总体上看,近年来北海市房地产市场虽然呈现出快速发展的态势,但仍存在一些影响房地产市场稳定持续发展的问题。
(一)房地产发展缺乏总体规划指导。房地产业虽然已经成为关系北海经济发展和市民生活改善的重要产业,但长期以来政府及相关部门未能结合全市经济社会发展总体规划和城市建设布局制订出台房地产专项发展规划,导致产业发展处于一种自发无序状态,未能很好地与市政建设、旅游、教育、文化、体育、工业等发展有机地结合起来,影响产业健康稳定持续发展。
(二)房地产投资开发结构不尽合理。近年来,北海市房地产市场虽然保持快速增长势头,但在开发理念、经营规模、策划能力、建筑风格等方面相对滞后,整体开发水平还不高,品牌楼盘还比较少,可提供不同收入层次消费者选择的住宅小区和户型也不多,未能很好地体现生态宜居和滨海旅游城市特色。
(三)城市公共配套设施建设滞后。市委、市政府近年来虽然重视城市道路建设,但由于未能合理布局建设教育、文化、卫生、医疗、体育等公共设施,以及配套完善城区部分地段的道路、供电、供水、排水、排污、通讯等市政设施,目前仍然难以适应房地产开发和满足市民生活需要。
(四)行政效率不高制约房地产发展。据了解,在深圳开发房地产项目从立项到开工建设只需要四个月时间,知名企业碧桂园在全国很多城市的项目从申报用地到住房销售平均也只需要七个月时间。而近年来,北海市由于审批权限高度集中,项目建设审批手续繁琐,职能部门难以履行正常职责,房地产项目从申报规划方案到开工建设,往往需要一到两年时间。这样的效率显然是与促进房地产市场稳定持续发展是不相协调的。
(五)对外宣传推介北海力度不够。前些年,政府及一些职能部门对外宣传北海做了不少工作,如旅游系统的“大蓬车”,取得一定效果。但这些宣传推介活动主要局限于企业自身和个别媒体的运作,缺乏从政府的层面充分利用国内外主要媒体,整体向外宣传推介北海的优越地理位置和独特生态环境,因而未能形成较大吸引力和持续影响力。
三、促进北海房地产市场稳定持续发展的若干建议
北海市生态环境优越、旅游资源丰富、适宜人类居住、发展前途广阔,市委、市政府应当因势利导,积极履行职责,切实采取有效措施,更好地促进房地产市场稳定持续发展。
(一)高度重视房地产市场发展。事实表明,房地产业已经成为推动北海经济发展、树立城市形象、增加财政收入和改善市民居住条件的重要产业之一。市委、市政府以及相关职能部门,应当充分认识房地产业在北海经济发展中的重要地位和发展潜力,加强对规划、土地、资金等宏观管理,加快城市基础配套设施建设,积极引导房地产企业增强品牌意识,提高产品质量,加强经营管理,规范市场行为,为促进北海房地产稳定持续发展提供重要保证。
(二)制订实施房地产发展规划。《广西北部湾经济区发展规划》明确北海市按照特大城市规模规划建设,并将房地产业列为重点发展产业之一,房地产市场发展必将面临广阔空间和巨大潜力。市委、市政府应当立足于充分发挥北海独特滨海生态环境和旅游资源优势,明确宜居城市建设和房地产发展定位,对房地产发展思路和空间布局进行专门规划和相应调整。同时,应当把制订房地产业发展规划和滨海旅游、文化教育、医疗卫生等建设规划有机结合起来,着重开发旅游休闲度假、产权酒店、养老型度假公寓等特色楼盘,激发外来潜在购房者投资欲望,达到推动房地产业以及旅游、文化教育、医疗卫生、体育运动等产业发展的共赢效果。
(三)指导企业提高整体开发水平。北海市目前常住人口偏少,人均住房面积较高,对住房投资相对有限,政府应当根据市场需求引导和调控房地产开发总量,合理调整和完善商品房结构,力求房价保持在合理范围。近年来我市外来购房占据较大份额,房地产企业应当根据不同消费水平对住房的需求确定开发行为,既要开发适合中产以上阶层消费的中高档住宅或适合休闲度假需要的酒店式住宅;也要开发适合普通收入家庭或养老居住的中低价位的普通商品房,以适应各种群体对住房的不同需求。同时,政府要制定和实施扶优扶强政策,着力培养我市房地产龙头企业,引导房地产企业走规模化经营道路。
(四)抓紧建设完善城市基础设施。合理布局和配套完善城市基础设施和市政公共服务设施,是提高城市开发价值,促进房地产业稳定持续发展的重要基础条件。建议市委、市政府根据城市建设总体规划和住宅建设区域布局,确定重点发展区域,坚持“熟地出让”原则,通过各种途径筹措资金,加大投入力度,优先安排广东路、上海路、重庆路、云南路和海景大道、西南大道等周边区域的道路、供电、供排水、防涝、通讯,以及文化教育、医疗卫生、体育健身、商业购物、集贸市场、园林绿化、公共交通等城市基础设施和市政配套设施建设,以适应房地产业稳定持续发展的需要。
(五)切实改善和优化行政环境。房地产开发项目审批环节多、时间长,是制约北海市房地产市场稳定持续发展的突出问题之一。市委、市政府应当采取有效措施解决权力高度集中问题,充分发挥职能部门作用,借鉴深圳、南宁、柳州、钦州等城市的成功经验,适当下放审批权限,缩短项目审批时间,为国内外投资者参与北海房地产开发创造有利条件。同时,市政府应当根据目前房地产市场供不应求的情况,适当增加用地指标,吸引和扩大投资,支撑房地产市场稳定持续发展。此外,要认真落实兑现市政府《关于促进房地产持续稳定健康发展的若干措施》出台的优惠政策,奖励房地产企业为加快北海发展作出更大贡献。
(六)加大整体宣传推介北海力度据调查,目前北海市区人口约50万,人均拥有住房面积超过40平方米,房地产销售市场主要依靠外地人购房。今年1—8月,我市外地人购置新建商品房备案面积60.67万平方米,占个人购置新建商品房面积的67.42%;外地人购置二手房面积16.13万平方米,占个人购置二手商品房面积的51.45%。建议市委、市政府利用各种宣传资源,继续加大整体宣传推介北海力度,在国内外扩大宣传北海优越的生态环境,提升北海创建宜居城市的知名度,吸引更多外地人前来购房居住,增加城市人口,为实现建设特大城市奠定基础。
 
 

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